Nachdem das Familienheim abbezahlt ist, soll nun eine Eigentumswohnung erworben werden. Dafür wird das Haus beliehen, um die Finanzierung zu erleichtern. Aber zu welchem Preis?
Obwohl die Preise für Wohnimmobilien im Durchschnitt gesunken sind, bleibt das Preisniveau nach wie vor hoch. Darüber hinaus verteuern gestiegene Bauzinsen die Baufinanzierung. Glücklicherweise profitiert jemand, der bereits eine Immobilie besitzt, von dieser Situation. Denn er kann diese als Sicherheit für den Kauf einer neuen Immobilie verwenden. Banken begrüßen dies gerne aus einem entscheidenden Grund: Wenn der Kredit für das neue Objekt nicht mehr bedient werden kann, können sich die Finanzinstitute mit der finanzierten Immobilie und der zusätzlich beliehenen Immobilie an zwei Sicherheiten schadlos halten.
Der Vorgang funktioniert wie folgt: Ein Teil des für den Neukauf aufgenommenen Darlehensbetrags wird im Grundbuch der bereits weitestgehend schuldenfreien Immobilie eingetragen. Dadurch erhält die Bank in der Regel den ersten Rang, was bedeutet, dass ihre Ansprüche bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers priorisiert bedient werden.
Aber nicht nur die Bank profitiert davon. Die erneute Belastung des Hauses oder der Wohnung verbessert auch die Darlehenskonditionen für den Kauf einer neuen Immobilie. „Eine Immobilie als Sicherheit führt erfahrungsgemäß zu einem niedrigeren Zinssatz“, sagt Helena Klinger vom Institut für Finanzdienstleistungen (IFF) in Hamburg. Wenn die Grundschuld für das zu belastende Objekt noch nicht gelöscht ist und das Darlehen für das vorhandene Objekt entweder vollständig oder größtenteils getilgt wurde, kann das neue Darlehen darauf eingetragen werden.
Andreas Müller von der Wüstenrot Bausparkasse nennt zwei typische Szenarien für Beleihungen. Entweder dienen sie als Ersatz für Eigenkapital beim Kauf der neuen Immobilie oder Eltern stellen ihr Haus oder ihre Wohnung als Sicherheit für ein Darlehen zur Verfügung, um ihren bau- und kaufwilligen Kindern zu helfen. Diese Option ersetzt manchmal die Bürgschaft innerhalb der Familie.
Immer öfter empfehlen Banken Kindern auf das Elternhaus zurückzugreifen, um aktuell eine Finanzierung, bei steigenden Bauzingen, zu ermöglichen. Aus Sicht der Kinder ist dies sinnvoll, da die Beleihung als Eigenkapital betrachtet wird und der Zinssatz sinkt. Auf diese Weise können Geldsummen und Kreditlaufzeiten eingespart werden. Aus der Sicht der Eltern ist diese Lösung jedoch sehr bedenklich: „Wenn das Darlehen platzt, ist auch das beliehene Eigenheim betroffen.“ Im schlimmsten Fall kann es zur Verwertung kommen.
Die eigenen vier Wände können als Ersatz für Eigenkapital dienen, wenn Eigentümer in eine oder mehrere weitere Immobilien investieren möchten, aber nur wenig eigenes Geld einbringen möchten. Unter professionellen Anlegern, die einen größeren Bestand aufbauen möchten, ist diese Art der Finanzierung üblich.
Aber auch private Immobilienbesitzer nehmen immer häufiger eine Hypothek auf ihre Immobilie auf. Banken und Bausparkassen sind ebenfalls bereit, dies zu ermöglichen. Die Beleihung „bestehender Wohnobjekte im Rahmen geplanter Finanzierungen ist eine gängige Praxis“, sagt der Verband der Privaten Bausparkassen. Der Verband kennt dieses Instrument auch aus der Finanzierung von Ferienimmobilien im Ausland. Das zu belastende Objekt muss sich dann in Deutschland befinden.
Private Kapitalanleger können durch die Belastung der alten Immobilie neben den Zinsvorteilen auch Steuervorteile nutzen, insbesondere wenn sie die frisch erworbene Immobilie vermieten. In diesem Fall können die Zinsaufwendungen von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Es ist jedoch zu bedenken, dass jemand, der sein Eigentum belastet, um neue Immobilien zu erwerben, das selbst genutzte Haus riskiert, falls das Darlehen nicht mehr bedient werden kann. Die Bank kann in diesem Fall das Haus zurückerhalten, um ihr Geld zurückzuerhalten.
Herr Müller von der Wüstenrot Bausparkasse betrachtet eine dritte Option für Beleihungen: die Beschaffung von Liquidität für die Modernisierung des Eigenheims. Banken bieten in der Regel Annuitätendarlehen für diesen Zweck an. Bei Beträgen ab etwa 50.000 Euro kann der Einsatz einer bereits bestehenden Grundschuld eine sinnvolle Finanzierungsalternative darstellen, meint Klinger.
Wer eine Beleihung in Betracht zieht, sollte vor der Entscheidung Lösungen und Angebote mehrerer Finanzierer einholen. Dies hängt unter anderem mit dem Beleihungswert zusammen, der unterschiedlich bewertet wird und zu deutlichen Zinsunterschieden führen kann.
Unter den richtigen Rahmenbedingungen ist die Beleihung der eigenen Immobilie aufgrund der Zinsersparnis sinnvoll. Dies geht jedoch mit dem Risiko des potenziellen Verlusts der Immobilien einher. Beide Aspekte sollten von potenziellen Käufern gegeneinander abgewogen und in Bezug auf die Details beraten werden.